상가건물의 임대차종료시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할수 있는가?

공인중개사. 감정평가사 전 성 진

부속물매수청구권이란?

상가건물의 임차인이 인차상가건물의 사용의 편익을 위해서 임대인의 동의를 얻어 그 상가건물에 부속한 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는때에는 임대차의 종료시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.(민법 제646조)

임차인이 임차상가건물을 적법하게 전대한 경우, 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이를 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 매수를 청구할 수 있습니다.(민법 제647조)

?부속물이란 무엇인가?

부속물이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하여 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건입니다.

따라서 부속한 물건이 오로지 건물임차인의 특수한 목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 부속물 매수청구권의 대상이 되는 물건이라고 할 수 없습니다.(대법원 1991.10.8 선고 91다8029 판결)

부속물에 해당하는지 여부는 해당 건물 자체의 구조와 임대차계약 당사자 사이에 합의된 사용목적, 그밖에 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 판단됩니다.(대법원 1993.10.8 선고 93다25738.93 다 25745 판결)

-부속물청구권을 인정한 사례

임차인이 비디오 테이프 대여점을 운영하면서 임대인 측의 묵시적 동의하에 유리출입문, 새시 둥 영업에 필요한시설을 부속시킨 경우(대법원 1995.6.30신고 95다12957판결)에는 임차인의 부속물 매수청구권이 인정된다.

-부속물청구권을 부정한 사례

임차인이 카페영업을 위해 시설공사를 하고 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하거나 창고지붕의 보수공사를 한 경우(대법원 1991.10.8 선고 91다8029판결)에는 부속물청구권을 부정하고 있다.

?부속물매수청구권은 언제 행사해야 하며 그 상대방은 누구인가?

부속물매수청구권의 행사시기는 제한이 없으며 임대차가 종료하여 임차상가건물을 반환한 이후에도 매수청구권을 포기하지 않은 이상 부속물매수청구를 할 수 있습니다.

또한 그 상대방은 부속물의 부속에 동의한 임대인은 물론 임차권이 대항력이 있는 경우에는 그 임대인으로부터 임대인의 지위를 승계한 자에게도 청구할 수 있습니다.

?부속물매수청구권의 제한

그러나 임차인이 차임을 지급하지 않는 경우에는 임차인에게 부속물매수청구권을 인정하지 않고 있습니다.(대법원 1990.1.23선고 88다카7245.88다카7252판결).

?부속물매수청구권의 효과

부속물매수청구권은 임차인이 서면이나 구두로 부속물의 매수를 청구하면 임대인의 승낙을 기다릴것 없이 곧 바로 매매계약이 성립하며 부속물의 매매대금은 청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 산정됩니다.(대법원 1995.6.30선고 95다12927판결)

-부속물매수청구권은 강행규정이므로 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한것은 무효입니다.(민법 제652조) 다만임차인이 증축한 부분을 임대인소유로 귀속시키기로 하는 약정을 하였을 경우 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하고 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로써 강행규정에 반하여 무효라고 볼수 없다는 판례가 있습니다.

(대법원 1996.8.20선고 94다44705,44712판결).