필자는 많은 분들에게 상업지역의 땅이나 건물에 대한 투자의 자문을 요청 받는다.
민락지구는 어떤지 고읍지구는 어떤지, 옥정지구는 어떤지 이런 질문을 많이 받게 된다. 오랜시간동안 건축설계와 도시계획, 개발사업 등을 경험해본 필자의 답변 첫마디는 하늘에서 땅을 보라이다.
의외로 하늘에서 땅을 보게 되면 지형을 알 수 있게 되고, 의외로 지형을 알게 되면 그 답을 쉽게 알 수 있다.
곰곰이 지형을 살피어 보면 어떤 지역은 매우 좁은 협곡에 도시가 생기기도 하고 어떤 지역은 넓은 평야에 도시가 생기기도 한다. 협곡에 생긴 도시를 대표적으로 이야기 해본다면 금오지구이다. 금오지구는 부용천이 중앙에 자리 잡고 있고 추동공원과 천보산 사이에 가늘고 길게 생긴 협곡이다.
이러한 협곡에 도시가 생길 경우 배후지가 충분해 질수 없다. 따라서 이러한 협곡에 생긴 도시에 상가를 지을 경우 그 상가는 충분히 장사가 잘 되기가 어렵다.
금오지구가 많은 기대속에 탄생했지만 배후지가 많지 않은 협곡에 있는 중심상가이기 때문에 의외로 임대료는 높지 않다. 경우에 따라서는 훨씬 서울에서 멀리 떨어진 고읍동 중심상가에 비해서 임대료가 낮은 경우도 많다.
부천의 상동이나 중동을 가보면 엄청난 배후지에 둘러 쌓여 중심상가가 형성되어 있다. 그래서 그 지역은 10층에도 다양한 업종들이 입주해 있다.
그러나 금오지구는 2층만 되어도 장사가 잘되기 어렵다. 이런 취지로 민락지구와 고읍지구 그리고 옥정지구를 둘러본다면 각 지구들의 미래의 전망도 어렵지 않을 것이다.
그렇다면 넓은 평야에 생긴 도시를 대표적으로 이야기 해본다면 이는 옥정지구이다. 옥정지구의 면적은 고읍지구 민락지구와 비교해 볼 때 엄청난 배후지를 자랑하고 있다. 옥정지구는 당분간 경기북부에서 가장 넓은 배후지를 유지해 나갈 것이다. 지형에서 보는 측면에서는 고읍지구도 만만치 않다.
당장은 미니단지로서 양주신도시의 시범의 성격이 강한 소규모단지지만 주변지역은 평야가 많이 있다. 이런 지역은 옥정지구가 다 개발되고 나면 새로운 시가화 예정용지(시가화 예정용지란 추후 도시지역으로 개발될 땅을 의미한다)로 지정될 자리이다.
물론 옥정지구가 다 개발되려면 지역현안인 7호선이 연장이 되어야 하지만 장기적 측면에서 바라볼 때 고읍지구 인근의 잔여 평야지들은 언젠가 시가화 예정용지로 지정될 것이다.
그러나 민락지구는 지형의 한계가 있다. 민락지구의 중심상가에는 송산지구라는 기존 배후지를 민락지구 중심상가의 배후지로 만들수 있느냐에 대한 문제가 있다.
이는 두 지구의 연계를 위한 적극적 도시계획이 있어야 한다. 그러나 민락지구가 송산지구 까지 배후지를 삼는다 하더라도 금오지구와 별반 차이가 없는 면적이라는 한계를 가지고 있다. 이렇듯 그 도시의 성장성은 위성사진만으로도 충분히 알 수 있다.
동두천이 가늘고 긴 협곡에서 열리는 지역에 위치하여 군사적 요충지가 되었고 의정부는 한수이북에 넓은 분지가 위치하고 지형적으로 포천, 양주, 고양, 파주로 가는 길목이 되어 중심도시가 된 것이다.
그래서 하늘에서 토지를 바라본다면 크게 실패하는 투자는 하지 않는다. 독자 여러분들도 위성사진으로 토지를 바라보는 연습을 같이 해보자. 물론 이것 또한 토지를 바라보는 전부가 아니라 토지를 바라보는 첫 번째 팁일 뿐이다.
