부동산 매매계약시 거래사고 예방법

부동산은 경제적 가치에 있어서 거래금액이 고액이고, 일반서민의 경우 일생에 한번하는 부동산 거래금액이 전 재산인 경우가 대부분이다. 따라서 거래사고가 일어나면 일생에 치명적인 타격을 입게 된다.

부동산거래사고를 예방하려면 무엇보다도 사전에 철저한 조사, 확인이 필요하다. 따라서 주의하여야 할 거래사고 예방책을 살펴보면 다음과 같다.

1. 등기부 등본의 경우 본인이 직접 등기부 등본을 발급받아 확인 하거나 공인중개사를 통하여 계약 할 경우 계약전 발급 받아 확인 하는것이 안전하다.

매도인 등이 발급 받은 등기부 등본은 위조된 것 일수도 있고, 복사를 통하여 변조된 것, 기본 등기부 등본의 매수를 줄이는 위조·변조소지가 항상 있다. 또한 등기관의 소인이나 인지 등이 붙여 있는지 항상 확인 하는 자세를 가져야 한다.

2. 소유권의 이동이 심하거나 소유자가 다수인 경우, 매도 직전에 소유권 보존등기,상속 등기가 되어 있거나 하는 것은 일단 의심을 해야 한다. 사기 행위를 하기 위하여 이러한 사전 조치를 취할 수 있기 때문이다.

3. 예고 등기, 가등기 등이 설정 되어 있는 부동산의 경우 거래 하는데주의를 기울여야 하며, 저당권 전세권등의 권리가 많이 설정 되어 있는 경우에도 마찬가지이다.

4. 매도인, 제3자등이 말하는 것만 믿고 계약하지 않아야 한다. 매매계약을 성립시키기 위하여 사실과 다른 말을 할 수 있기 때문이다. 그래서 당사자가 직접 확인하고 현장을 방문 하여 공부상 또는 눈으로 확인한 정보만 가지고 판단하여야 한다.

5. 매수할 경우 시세차익이 크다고 유혹하거나 하는 경우 십중 팔구 대상 부동산에 하자가 있을수 있다. 이 부동산을 매수 하면 매수하는 즉시 매도 하여 시세 차익을 얻을수 있다고 하는 경우도 마찬가지이다. (매수하는 즉시 시세차익이 발생하면 왜 팔겠는가?)

6. 부동산 전문 잡지, 신문 등에 개발 호재가 있다고 광고를 하는 부동산 의 경우 주의하여야 한다.

개발계획이 있다든지, 최고의 입지조건을 갖추었다든지 하는 것은 실제와 다를 수 있다. 광고에는 대상 부동산에 대하여 매수자를 현혹할수 있는 문구만 제시하고 그 대상부동산의 불리한 조건 등은 나타내지 않기 때문이다. (진짜 개발계획의 호재가 있다면 왜 팔겠는가 가만히 가지고 있어도 돈이 되는데)

7. 토지대장, 임야 대장, 건축물관리대장 등과 등기부 등본이 일치하지 않을 경우, 즉 소유자, 면적, 소유자 주소등이 다를 경우에 그 이유를 조사하여 상이한 이유를 알고 매수 하여야한다.

8. 대상 부동산의 현장과 공부 즉 등기부 등본, 토지대장, 임야대장 등이 서로 부합하는지 조사하여야 하며, 매도자의 매도권원여부 즉 실제 소유자로써 매도할수 있는 권리가 있는지도 확인하여야 한다.

9. 대상 부동산이 소유자의 지위, 나이, 직업등에 어느 정도 부합하는 지 조하해야 한다. 맞지 않을 경우 그 사유를 조사한후 결정하여야 한다.

10. 건물 재산세, 종합토지세 등의 납부 의무자와 소유자가 다른 경우 그 사유를 조사하여야 한다.

11. 공법상 이용제한 즉 도시계획, 공원지정, 도로, 허가지역 그린벨트 등도 알아보아야 한다.

12. 부동산의 이중매매 또는 기타 제한 물건의 상태를 확인하기 위해 계약전, 중도금 지금전, 잔금 지급전 에 등기부 등분을 확인하는것도 거래의 안전을 위하여 중요하다.

13. 매매계약서 상에서는 의사가 합치된 내용을 정확하게 기재 하고, 특약이 있으면 구체적으로 명확하게 기재 하여 후일의 분쟁을 방지하여야 한다. (잔금때 사소한 것도 분쟁의 소지가 있을 수 있다.)

14. 장기간 보유하고 있는 토지, 거주지와 멀리 덜어진 부동산 , 상속등기를 하지 않은 부동산 등은 1년에 한번정도 본인의 소유로 되어 있는지 등기부 등본을 확인할 필요가 있다. (오랜기간 동안 방치된 토지 등은 토지 매매 사기꾼의 표적물의 대상이 도리수도 있기 때문이다)

이외에도 부동산거래 사고를 방지하기 위하여 사안별로 여러 가지가 있을수 있다.

부동산거래사고의 경우 한번 발생하면 일생의 전 재산을 날려버리는 중요한 계약이다. 따라서 부동산 매매계약을 하고자 하는 경우 공부에 의한 확인, 현장확인 등을 철저히 점검하고 그래도 부족할 경우 부동산 전문가인 공인중개사를 찾아 조언을 구하는것도 거래 사고를 사전에 방지할수 있다.

한국공인중개사협회 의정부지회

지회장 전성진