임대차계약서의 확정일자와 우선변제권

전성진의 부동산 이야기

1. 임대차계약서의 확정일자란 무엇인가?

임대차계약시의 확정일자란 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 계약서에 공신력있는 기관(법원, 공증인, 동사무소)에서 확인인을 찍어주는것을 말합니다.

2. 확정일자를 받는 방법은?

확정일자를 받는데는 임대인의 동의가 필요 없으므로 임차인 혼자서 주민등록 전입 시에 동사무소에서 임대차 계약서를 제시하고 확정일자를 받을 수 있습니다.

그 외에도 확정일자 청구는 법원의 등기과, 등기소, 공증인사무소에서 관할에 관계없이 받으실수 있습니다.

확정일자 청구는 반드시 주택임차인이 해야 하는 것도 아니며 전입신고전이라도 계약서를 제시하여 청구하기만 하면 누구라도 부여받을 수 있습니다.

다만 우선 변제권이 발생하는 지점은 주택의 인도와 주민등록 및 확정일자를 모두 갖춘 후부터 효력이 반생합니다.

단, 주의할 점은 확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고 계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없게 될 수 있으므로 계약서를 잘 보관하셔야 됩니다.

3. 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권은 주택의 임대와 전입신고를 마쳐야 대항력이 발생합니다.

임차인이 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 바 이를 대항력이라고 하며 이 대항력을 갖춘 임차인이 임대차계약서상에 확장일자를 받게 되면 강매 또는 공매 시 임차주택의 대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변재 받을 권리가 있습니다.

이와 같이 확정일자는 문서에 날짜를 확인해주는 인증제도 이므로 빨리 받을수록 유리하며 이는 등기한 것과 같이 순위보전의 효력이 있으므로 확정일자의 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있게 됩니다.

또한 임차 인들간의 배당순위는 확정일자 순으로 우열을 정하게 됩니다.

4. 확정일자 받은 임차인이라도 다음과 같은 경우에는 보호를 받을 수 없으므로 꼼꼼히 살피시고 또 주의하여야 합니다.

1) 전입신고는 하였으나 아직 입주하지 않은 경우

2) 입주하여 살고 있으나 전입신고를 하지 않은 경우

3) 공무소에서 날짜 인을 찍어 확정한 문서는 위조나 변조를 막고 조급하여 작성할 수 없으므로 증거 능력 있는 확정일자 문서를 분실한 경우 그것을 증명할 방법이 없습니다.

즉 확정일자 발급대장에는 문서의 내용은 기재되지 않기 때문입니다.

4) 무권리자와 계약체결한 때 (주택소유자가 아닌 경우나 대리계약인 경우 위임장과 인감증명서가 전부되지 않은 경우)

5) 등기부상 지번이나 동.호수가 임대차계약서상의 지번이나 동.호수가 다르게 기재된 경우

6) 전입신고가 잘못되어 주민등록표 등본과 등기부상 지번, 또는 동.호수가 다르게 된때 임차권의 공시방법이 상실된다.

7) 계약기간 중 전 가족이 다른 곳으로 주민등록을 옮긴 경우 (일시적으로 주소를 이전한 경우)

문의 : 굿모닝공인중개사사무소 031-841-1900