주민들의 의지로 진행되는 재개발사업의 투자

김성배 의정부신문.방송 고문

재개발사업 (再開發事業)이란 : 재개발구역안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 도시재개발법이 정하는 바에 따라서 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 정비에 관한 사업과 이에 부수되는 사업을 말한다.

재개발진행순서 : 1.추진위원회 구성- 2.구역지정인가-3.추진위원회설립인가-4. 조합설립인가-5.사업시행계획승인-6.시공사선정-7.관리처분계획인가-8.이주및철거-9.분양겸착공-10.준공-11.입주및조합해산

의정부시에서도 현재 10 여군데 이상의 지역이 재개발이 진행되어 많은 사람들이 관련이 되어있거나, 투자에 관심을 두고 있다.

재개발의 가장 큰 메리트는 구역 내의 일정규모 이상의 집이나 땅을 소유하게 되면, 새로 짖는 아파트에 입주할 수 있는 조합원 자격이 주어진다는 것입니다.

이런 재개발지역 투자는 청약 통장 없이도 원하는 지역에서의 내 집을 마련할 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다.

재개발지역 투자는 많은 변수들이 있어 초보 투자자들이 꼭 주의해야 할 몇 가지 사항을 적어 작으나마 도움이 되고자한다.

1. 개발되는 지역의 입지조건.

(개인적인 입지도 있고, 객관적인 입지도 고려함)

2. 개발되는 면적과 조합원 수.

(다른 지역과 비교해서 상대적인 우위에 있는가)

3. 사업진행 속도와 주민들의 의지.

(나름대로 사업진행정도 따라 물건 값이 다를 수 있으므로 매도,매수타이밍 선택)

4. 구입 하고자 하는 매물의 상태와 조건.

(현재의 상태가 문제가 아니라 관리처분시 감정가가 중요함)

5. 내가 투자 하고자 하는 금액.

(사업진행이 늦어질 경우 자금의 융자 등에 따른 이자부담등, 제비용을 고려하여 자금에 알맞은 물건에 투자)

그 이외에 많은 주의사항이 있겠지만 위 다섯 가지 조건은 투자를 결정하기 전에 반듯이 집어 보아야 할 것들이다.

재개발되는 지역의 입지조건을 대중교통. 외곽도로. 전철노선. 문화환경. 시장성 등으로 확인하여 향후 분양 받았을 경우의 입주민의 생활환경과 재산상의 프리미엄을 어느 정도 예측할 수 있는 곳 이여야 하고 개발면적과 조합원 수를 확인하면 건폐율. 용적률을 적용하여 일반 분양할 세대수를 어느 정도 예측하여 분양 시 부담하는 추가 분담금을 최소화 할 수 있다.

재개발은 순수하게 주민들의 의지로 진행되는 사업이기에 주민 간에 불협화음이 생기면 재개발의 속도가 많이 늦어 질수 있기 때문에 투자가 장기적으로 흐를 수 있고, 같은 지역안의 물건이라도 위치. 건물상태. 가로조건. 토지모양. 등 여러 가지 조건에 의해, 각 건물의 평가가 다를 수 있으므로 발품을 팔아 좋은 물건을 고르는 안목을 키워야 한다.

혹 발품을 팔아 좋은 물건을 구했다 하더라도 내가 투자 할 수 있는 금액과 일치하는지를 확인 해야한다. 구입 할 물건이 좋아 무리한 자금으로 구입했다 개발이 장기화 되면, 투자금이 묶이게 되고 그동안 들어간 금융비용 때문에 이도 저도 못하게 되는 경우가 생기기 때문이다.

간혹 재개발 지역에 지분을 매입 했더라도 조합원 자격은 인정되지만, 분양자격을 주지 않고 현금청산 되는 경우도 있으니 꼭 전문가의 조언을 구해 투자하는 것이 실패를 줄일 수 있는 길이라 하겠다.

이처럼 재개발에는 무수한 변수와 함정 등이 산재해 있으며 그때그때 상황에 맞는 대처가 필하며 관련된 간단한 법률이나 공법, 세법 등의 기초적인 부분은 숙지하고 있는 것이 많은 도움이 될 것이다,

상황을 알아도 전문지식이 부족한 경우에는 확실하지 않으면, 전문 컨설트 등을 통해 문제점을 찾아 상황에 맞는 슬기로운 대처방법을 찾아야할 것이다.

끝으로 의정부시에서도 현재 여러 지역이 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 보다 획기적인 재개발의 진행을 기대하여 본다